혹시 월세 없이 전세 보증금만 받고 부동산을 임대해주고 계신가요? 월세 수입이 없으니 세금 걱정은 안 해도 된다고 생각하셨나요? 만약 그렇다면 큰 오산입니다. 전세금이나 임대 보증금에 대해서도 세금이 부과될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 바로 ‘간주임대료’ 때문입니다. 많은 임대사업자들이 이 간주임대료 개념을 놓쳐 가산세까지 부담하는 경우가 많습니다. “나는 월세 받은 적 없는데 무슨 세금?”이라고 억울해하기 전에, 오늘 이 글을 통해 간주임대료가 무엇인지, 주택과 상가에 어떻게 다르게 적용되는지 확실하게 알아보고 절세 전략까지 챙겨가시길 바랍니다.
간주임대료 핵심 요약
- 간주임대료란 전세금이나 임대 보증금을 받았을 때, 이를 은행 정기예금에 맡겼을 경우 발생할 이자수익만큼을 임대료 수입으로 ‘간주’하여 과세하는 금액입니다.
- 상가 임대는 부가가치세법, 주택 임대는 소득세법의 적용을 받으며, 과세 대상, 계산 방법, 공제 금액 등에서 큰 차이를 보입니다.
- 간주임대료 계산 시 적용되는 정기예금 이자율은 매년 기획재정부령으로 고시되며, 시중 금리 변동에 따라 달라지므로 세금 신고 시 반드시 확인해야 합니다.
도대체 간주임대료가 뭔가요?
간주임대료는 쉽게 말해 임대사업자가 받은 전세금이나 부동산 임대 보증금에 대해, “이 돈을 은행에만 넣어뒀어도 이자가 붙었을 텐데, 그 이자만큼은 임대 소득으로 봐야겠다”는 개념입니다. 월세 수입에 대해서만 세금을 부과하면, 월세는 적게 받고 보증금을 많이 받는 임대인과의 과세 형평성에 어긋나기 때문에 만들어진 제도입니다. 따라서 월세 수입이 전혀 없는 전세 임대라 할지라도, 간주임대료 계산 대상에 해당된다면 종합소득세나 부가가치세 신고 대상이 될 수 있습니다. 이 간주임대료는 실제 발생한 소득이 아님에도 불구하고 수입금액에 포함되어 과세표준에 영향을 미치므로, 임대사업자라면 반드시 이해하고 넘어가야 할 중요한 세무 개념입니다.
왜 주택과 상가의 기준이 다른가요?
간주임대료는 임대하는 부동산의 종류가 ‘주택’인지 ‘상가’인지에 따라 적용되는 세법과 기준이 완전히 달라집니다. 가장 큰 차이점은 적용되는 세금의 종류입니다. 상가 임대는 사업용 부동산으로 보아 부가가치세법의 적용을 받지만, 주택 임대는 국민의 주거 생활과 밀접한 관련이 있어 부가가치세가 면제되는 대신 소득세법에 따라 종합소득세 과세 대상이 됩니다. 이처럼 적용 법규가 다르기 때문에 과세 대상이 되는 조건부터 계산 방식, 공제 항목까지 세부적인 내용에서 차이가 발생하게 됩니다. 따라서 본인이 어떤 종류의 부동산을 임대하고 있는지에 따라 적용 기준을 명확히 구분하여 세금 신고를 준비해야 불필요한 가산세를 피할 수 있습니다.
상가 간주임대료 A to Z
상가나 사무실 등 비주거용 부동산을 임대하고 보증금을 받았다면, 부가가치세 신고 시 간주임대료를 반드시 챙겨야 합니다. 상가 간주임대료는 보증금 액수와 상관없이 모든 사업용 부동산 임대사업자가 과세 대상이 될 수 있다는 점에서 주택과 큰 차이를 보입니다. 일반과세자는 물론 간이과세자도 간주임대료를 계산하여 부가가치세 과세표준에 포함시켜야 합니다.
상가 간주임대료 계산 방법
상가 간주임대료의 계산 산식은 비교적 간단합니다. 임대 보증금에 기획재정부령으로 정하는 정기예금 이자율을 곱한 후, 과세 기간의 임대일수만큼을 안분계산하여 산출합니다.
계산 산식: 임대보증금 × 정기예금 이자율 × (과세대상 기간 일수 / 365)
여기서 ‘정기예금 이자율’은 매년 세법 시행규칙 개정을 통해 발표되므로, 부가세 확정 신고 또는 예정 신고 기간에 맞는 이자율을 정확하게 확인하는 것이 매우 중요합니다. 임대 기간 중 보증금의 변동이 있었다면, 변동된 날짜를 기준으로 각각 계산하여 합산해야 합니다. 계산된 간주임대료 금액에 10%의 세율을 적용한 금액이 부가가치세로 납부할 세액이 됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 과세 대상 | 상가 등 사업용 부동산을 임대하고 보증금을 받은 모든 임대사업자 (일반과세자, 간이과세자 포함) |
| 관련 세금 | 부가가치세 |
| 계산 산식 | 임대보증금 × 정기예금 이자율 × (임대일수 / 365) |
| 특징 | – 보증금 액수와 무관하게 과세 – 주택과 달리 보증금에 대한 공제 금액 없음 |
부가가치세 신고 시 유의사항
산출된 간주임대료는 부가가치세 신고서의 ‘과세표준 및 매출세액’ 항목 중 ‘과세 기타(정규영수증 외 매출분)’란에 기재하여 신고합니다. 한 가지 중요한 점은 간주임대료는 실제 거래가 아니므로 세금계산서 발급 의무가 없다는 것입니다. 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하지만, 임대차 계약서에 특약 사항으로 임차인이 부담하기로 약정한 경우에는 임차인에게 해당 금액을 받아 납부할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 영수증을 발급해주어야 하며, 임차인은 이 비용을 종합소득세 신고 시 필요경비로 처리할 수 있습니다.
주택 간주임대료 완전 정복
주택 임대소득에 대한 간주임대료는 상가와는 달리 소득세법의 적용을 받으며, 과세 요건이 훨씬 더 까다롭습니다. 모든 주택 임대인이 간주임대료를 내는 것은 아니며, 특정 조건을 충족하는 경우에만 과세 대상이 됩니다.
까다로운 과세 대상 기준
주택 간주임대료의 핵심은 ‘3주택’입니다. 부부 합산 기준으로 3주택 이상을 소유하고, 해당 주택의 임대 보증금 등 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에만 그 초과분에 대해 간주임대료를 계산하여 종합소득세 과세 대상인 총수입금액에 산입합니다. 즉, 2주택 이하 소유자나, 3주택 이상이더라도 보증금 합계액이 3억 원 이하라면 간주임대료를 신고할 필요가 없습니다.
여기서 주택 수를 계산할 때 주의할 점이 있습니다. 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 특정 기간까지 주택 수에서 제외됩니다. 또한, 공동명의 주택의 경우 지분이 가장 큰 사람의 소유로 보지만, 특정 조건 하에서는 소수지분자의 주택 수에도 포함될 수 있어 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
주택 간주임대료 계산 방법
주택 간주임대료의 계산 산식은 상가보다 다소 복잡하며, 보증금에서 3억 원을 공제하는 것이 가장 큰 특징입니다.
계산 산식: (보증금 등 합계액 – 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율 × (임대일수 / 365) – 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액(금융수익)
보증금 합계액에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 대해서만 과세하는 구조입니다. 또한, 보증금을 운용하여 발생한 실제 금융수익(이자, 배당 등)이 있다면 이를 차감하여 이중과세를 방지합니다. 만약 임대한 주택의 건설에 소요된 차입금의 이자(건설비 상당액)가 있다면 이 또한 공제 대상이 될 수 있어, 실제 계산 과정은 더 복잡해질 수 있습니다. 국세청 홈택스에서는 이러한 복잡한 계산을 도와주는 ‘주택 간주임대료 계산해보기’ 서비스를 제공하고 있으니 활용하는 것이 좋습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 과세 대상 | 부부 합산 3주택 이상 소유자 중 임대 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 |
| 관련 세금 | 종합소득세 |
| 계산 산식 | (보증금 등 – 3억 원)의 60%에 대해 정기예금 이자율을 적용하여 계산 후 금융수익 등 공제 |
| 특징 | – 3주택 이상 & 보증금 3억 초과 시 과세 – 소형주택은 주택 수 산정에서 제외될 수 있음 – 주택임대소득은 연 2,000만 원 이하일 경우 분리과세 선택 가능 |
종합소득세 신고, 분리과세와 종합과세
계산된 간주임대료와 월세 수입을 합한 주택임대소득이 연 2,000만 원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 신고하는 ‘종합과세’ 대상이 됩니다. 만약 2,000만 원 이하라면, 종합과세와 14% 세율로 별도 과세하는 ‘분리과세’ 중 본인에게 더 유리한 방법을 선택할 수 있습니다. 분리과세를 선택하더라도 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 공제금액이 달라지므로, 절세를 위해서는 본인의 상황에 맞는 최적의 신고 방법을 찾는 것이 중요합니다. 궁금한 점이 있다면 세무사 등 전문가의 도움을 받아 수입금액 조정명세서 등을 꼼꼼히 검토하는 것이 좋습니다.
