전세 보증금, 돌려받을 돈이라고만 생각했는데 세금을 내야 한다니, 당황스러우셨나요? 심지어 매달 받는 월세도 아닌데 전세금에 세금을 부과한다니, 억울하게 느껴지실 수도 있습니다. 월세는 매달 통장에 들어오는 실제 소득이니 세금을 내는 게 당연하게 느껴지지만, 전세 보증금은 계약이 끝나면 임차인에게 돌려줘야 할 돈인데 왜 세금을 부과하는 걸까요? 이러한 궁금증과 걱정은 모두 ‘간주임대료’라는 개념에서 시작됩니다. 이 낯선 세금, 간주임대료율 때문에 많은 임대사업자들이 혼란을 겪고 있으며, 자칫 잘못하면 가산세까지 부담할 수 있습니다. 하지만 걱정 마세요. 이 글 하나로 간주임대료의 모든 것을 속 시원하게 해결해 드리겠습니다.
간주임대료 핵심 요약
- 간주임대료란 전세 보증금이나 임대 보증금을 통해 얻는 이자 수익을 임대 소득으로 ‘간주’하여 과세하는 제도입니다.
- 월세 소득자와의 과세 형평성을 맞추기 위해 도입되었으며, 부동산 임대 보증금에 국세청이 고시하는 정기예금 이자율을 곱하여 계산합니다.
- 주택과 상가에 따라 과세 대상, 계산 방법, 적용되는 세법(부가가치세, 종합소득세, 법인세)이 다르므로 임대사업자는 이를 정확히 이해하고 신고해야 합니다.
도대체 간주임대료가 뭔가요?
간주임대료는 말 그대로 임대료로 ‘간주’하는 금액입니다. 임대인이 임차인으로부터 받은 전세 보증금이나 임대 보증금을 은행에 예금했다고 가정했을 때 발생할 수 있는 이자 상당액을 소득으로 보는 것이죠. 국세청은 월세 수입과 임대 보증금으로 얻는 이자 수익 사이의 세금 부담 형평성을 맞추기 위해 이 제도를 운영하고 있습니다. 만약 월세에만 세금을 부과한다면 모든 임대인이 월세 대신 전세나 보증금을 높게 받는 방식을 선호하게 될 것이고, 이는 조세 형평성에 어긋나기 때문입니다.
따라서 세법에서는 부동산 임대 보증금에 기획재정부령으로 정하는 ‘정기예금 이자율’을 곱하여 계산한 금액을 수입금액, 즉 임대소득으로 보고 여기에 세금을 부과합니다. 이 정기예금 이자율은 시중 금리 변동에 따라 매년 조정되며, 최근 금리 인상 기조에 따라 간주임대료율도 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 임대사업자의 세금 부담 증가로 이어질 수 있으므로, 매년 발표되는 이자율을 확인하는 것이 중요합니다.
모든 전세 보증금에 세금이 붙나요? 과세 대상 알아보기
모든 임대사업자가 간주임대료를 신고해야 하는 것은 아닙니다. 과세 대상은 보유한 부동산의 종류(주택 또는 상가)와 조건에 따라 달라집니다.
주택 임대소득 과세 대상
주택의 경우, 월세 소득과 달리 특정 기준을 충족할 때만 간주임대료에 대한 종합소득세가 부과됩니다. 핵심은 ‘3주택 이상’ 보유 여부입니다.
- 3주택 이상 보유자: 부부 합산 기준으로 3주택 이상을 소유하고, 해당 주택들의 임대 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에만 과세 대상이 됩니다.
- 비과세 및 제외 대상: 1주택 또는 2주택 보유자는 전세 보증금에 대한 간주임대료를 신고할 필요가 없습니다. 또한, 3주택 이상이더라도 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형 주택은 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.
주택 임대소득이 연간 2,000만 원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 종합과세되며, 2,000만 원 이하일 경우 14%의 세율로 분리과세를 선택할 수 있어 절세에 유리할 수 있습니다.
상가 등 비주거용 부동산 임대
상가, 사무실, 토지와 같은 비주거용 또는 사업용 부동산의 임대 보증금에 대해서는 주택보다 훨씬 넓은 범위로 과세됩니다. 상가 임대사업자는 보유 주택 수나 보증금 규모와 관계없이 간주임대료를 계산하여 부가가치세와 종합소득세를 신고 및 납부해야 합니다.
| 구분 | 주택 임대 | 상가 임대 |
|---|---|---|
| 주요 세금 | 종합소득세 | 부가가치세, 종합소득세, 법인세 |
| 과세 대상 (간주임대료) | 부부 합산 3주택 이상 보유 & 보증금 합계 3억 원 초과 시 | 모든 사업자 (보증금 규모와 무관) |
| 부가가치세 | 면세 (과세 안 함) | 과세 (일반과세자, 간이과세자 모두 해당) |
복잡한 간주임대료, 계산은 어떻게?
간주임대료 계산 방법은 부가가치세와 종합소득세(또는 법인세)에 따라 산식이 다릅니다. 특히 장부 기장 여부에 따라 계산 방식이 달라지므로 주의가 필요합니다.
부가가치세 간주임대료 계산 방법 (상가 임대)
상가 임대사업자는 예정 신고 또는 확정 신고 기간에 간주임대료를 계산하여 부가가치세를 신고해야 합니다. 계산 산식은 다음과 같습니다.
간주임대료 = 과세 대상 임대 보증금 × 정기예금 이자율 × (과세 대상 기간의 일수 / 365)
- 과세 대상 기간의 일수: 부가가치세 과세 기간 중 실제로 임대한 날짜 수를 의미합니다.
- 정기예금 이자율: 기획재정부령으로 매년 고시됩니다.
계산된 간주임대료의 10%가 부가가치세로 부과됩니다. 이 부가세는 원칙적으로 임대인이 부담하지만, 임대차 계약서에 특약 사항을 넣어 임차인이 부담하게 할 수도 있습니다. 임대인이 부담한 부가세는 종합소득세 신고 시 필요경비로 처리하여 소득공제를 받을 수 있습니다.
종합소득세 간주임대료 계산 방법 (주택 및 상가)
종합소득세 신고 시 수입금액에 포함되는 간주임대료 계산은 주택과 상가가 다르며, 특히 상가의 경우 장부 작성 여부가 중요합니다.
1. 주택 임대 (3주택 이상)
간주임대료 = (보증금 등의 합계액 – 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율 – 해당 임대사업 부분에서 발생한 금융수익
- 보증금 합계액에서 3억 원을 공제하고, 그 금액의 60%에 대해서만 과세하는 것이 특징입니다.
- 보증금 운용으로 발생한 실제 이자나 배당금 수익(금융수익)은 이중과세를 피하기 위해 차감해 줍니다.
2. 상가 임대
- 장부를 작성하는 경우: (임대 보증금 적수 – 건설비 상당액 적수) × 정기예금 이자율 / 365 – 금융수익
- 장부를 작성하지 않는 경우(추계 신고): 임대 보증금 적수 × 정기예금 이자율 / 365
장부를 기장하면 해당 상가의 ‘건설비 상당액(토지 및 건물 기준시가)’과 보증금 운용으로 발생한 ‘금융수익’을 공제받을 수 있어 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 따라서 상가 임대사업자는 세무사를 통해 장부를 작성하고 신고하는 것이 절세에 훨씬 유리합니다.
간주임대료, 어떻게 신고하고 절세할까?
간주임대료는 부가가치세와 종합소득세 신고 시 과세표준에 포함하여 신고해야 합니다. 국세청 홈택스를 통해 전자신고하거나 세무사의 도움을 받아 신고할 수 있습니다.
신고 시 유의사항
- 부동산 임대공급가액 명세서: 부가세 신고 시, 월세 수입과 간주임대료를 합산하여 ‘부동산 임대공급가액 명세서’를 작성하고 제출해야 합니다.
- 수입금액 조정명세서: 종합소득세 신고 시, 특히 복식부기 의무자는 ‘수입금액 조정명세서’를 통해 간주임대료 수입을 조정하는 과정이 필요할 수 있습니다.
- 공동명의 활용: 부동산을 공동명의로 할 경우, 소득이 분산되어 낮은 세율 구간을 적용받거나 과세 기준(3주택, 보증금 3억 원)을 피할 수 있어 절세에 도움이 될 수 있습니다.
간주임대료는 실제 손에 들어오는 돈이 아니기 때문에 자칫 신고를 누락하기 쉽습니다. 하지만 성실히 신고하지 않으면 무거운 가산세를 물게 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 세법은 매년 개정되고 간주임대료율도 변동될 수 있으므로, 임대사업자는 항상 최신 정보를 확인하고 필요하다면 세무 전문가와 상담하여 불필요한 세금을 줄이는 지혜가 필요합니다.
